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¿Te encuentras en el momento previo a la apertura de un nuevo negocio y en el proceso de la redacción del contrato de alquiler del local? Esa primera entrega de llaves,… los nervios y la incertidumbre son normales y, al mismo tiempo, inevitables. Lo que sí que puedes evitar es cualquier imprevisto causado por no estar adecuadamente asesorado en la búsqueda del local de negocio que servirá de hogar para tu idea empresarial

Si queremos alquilar un local comercial debemos tener en cuenta dos aspectos importantes:

  • El local: su potencial y ubicación
  • Las condiciones contractuales las que nos vamos a someter a la hora de firmar el contrato de alquiler del local.

Asimismo, el contrato de alquiler de un local comercial viene regulado por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

En el artículo 1.255 del Código Civil del ordenamiento español existe el principio de libertad de contratación. Éste predica que:

“Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público”.

Es por ello que es conveniente consultar con un profesional el contenido del contrato, especialmente para buscar una equidad contractual entre las partes y prever posibles necesidades futuras para qué queden reflejadas en el contrato y así evitar conflictos… Un profesional tiene gran experiencia en estos aspectos y puede prever en la negociación y el redactado aspectos que posiblemente no se han pensado. Es obvio que las partes tienen intereses opuestos intentando cada uno beneficiarse lo máximo posible en la negociación y por este motivo en muchas ocasiones no se llega a un acuerdo, por ello es importante la figura del agente inmobiliario.

No obstante, un Juez puede declarar abusivas las cláusulas no negociadas individualmente o contrarias a ley y se tendrán por no puesta en el contrato. Sin embargo, una buena asesoría facilitará y, sobre todo, acelerará todo proceso de diálogo entre las partes.

Este consultor especificará claramente los derechos y obligaciones que tienen ambos participantes del contrato y éstos deberán explicitarse en el escrito posteriormente.

Los contratos para uso distinto del de vivienda, como es el caso de los locales comerciales, están sujetos al impuesto de IVA. Paralelamente, los propietarios están sujetos a la retención del IRPF, obligada a practicar por el arrendatario a no ser que la propiedad justifique su exención mediante certificado expreso.

Contrato de alquiler del local. Características

1) El formato del contrato: En el caso de los locales que tienen por objetivo una actividad comercial. Cabe destacar que su formato de escritura es libre. Sin embargo, como condición inequívoca, en él se tienen que identificar:

  • Las partes partícipes, así como su apoderamiento
  • La ubicación y descripción del local
  • Los datos registrales, la referencia catastral y certificado eficiencia energética.
  • El objeto del contrato
  • La renta a pagar y el importe del concepto de fianza
  • Supletoriamente por lo dispuesto, todas las cláusulas que se acuerden entre las partes..

2) Duración: Se trata de un pacto libre. Lo común en este tipo de contratos son acuerdos a 5 años. Una vez terminado el plazo pactado de duración del contrato pactada, si no se indica lo contrario, esté se podrá renovar mes a mes o año a año, si ninguna de las partes manifiesta lo contrario, tal y como dispone el artículo 1.566 del Código Civil.


Sería conveniente prever una cláusula de resolución anticipada y así no tener la obligación de cumplir la totalidad de la duración pactada inicialmente.

3) Renta, actualización y fianza: El importe de la renta del local arrendado y la forma de pago se pacta de forma libre. La ley contempla que la cuantía se debe pagar por meses anticipados, dentro de los primeros siete días del mes, además, el arrendador está obligado a emitir la correspondiente recibo y factura de IVA. Cabe tener en cuenta que, habitualmente, la renta se actualiza anualmente en función del IPC, pero al ser un contrato de pacto libre las partes pueden optar por otros acuerdos para su actualización.

En referencia a la fianza para contrato de usó distinto de la vivienda es el importe equivalente a dos mensualidades de la renta base.

3) Cesión y subarriendo: La cesión del local comercial está contemplado por la ley mediante los siguientes requisitos:

  • El arrendatario o inquilino, tiene la obligación de comunicar al arrendador o propiedad que se ha generado una cesión de contrato o subarriendo.
  • El arrendador o propiedad tiene el derecho a incrementar la renta en un 10% si se produce un subarriendo parcial del local, o un 20% si se produce un subarriendo total o cesión del contrato de arrendamiento del local comercial.

La cláusula de cesión suele ser conflictiva en los contratos de arrendamiento, ya que la propiedad no tiene ningún control sobre el contrato en el caso de cesión. Por tanto, es muy usual que el arrendatario renuncie expresamente a este derecho o se pacte la cesión con condiciones para garantizar la solvencia del cesionario.

En el caso del subarriendo parcial o total, no es tan conflictivo ya que el responsable del pago de la renta continúa siendo el arrendatario y según se regula en el Código Civil.

4) Derecho de adquisición preferente: En el caso de  que se produzca una compraventa del local por parte del propietario, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente. Su finalidad es conceder prioridad al arrendatario, ante terceras personas, para la adquisición del local arrendado.

Paralelamente, tal y como ocurre con el resto de los derechos establecidos en la legislación específica que engloba los contratos de arrendamiento de local de negocio, las partes involucradas en el acuerdo pueden pactar la renuncia a este derecho.

4) Otras cláusulas presentes: La ley no clarifica aspectos como la incógnita de quién corre a cargo de los suministros, quien se responsabiliza de las obras de mejora y conservación, o quién se hará cargo de los gastos e impuestos. Por ello, es necesario pensar en las situaciones o necesidades que puedan resultar durante el periodo contractual y mirar de reflejarlas en el contrato con el objeto de evitar futuros conflictos.

¡Un último dato importante!

Existe el conocido como ‘Certificado de eficiencia energética. Este atañe a los contratos de arrendamiento que se celebren a partir del 1 de junio de 2013. Según el certificado, el propietario deberá disponer de dicho documento y estará obligado a facilitarlo, adjuntado al contrato original. Una vez proporcionado, este certificado tiene una validez de 10 años.


 


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